งานวิจัยเรื่อง ลักษณะประชากร เศรษฐกิจและปัญหาการอยู่อาศัยของผู้อยู่บ้านจัดสรร

(ระเบียบวิธีวิจัย หรือวิธีการศึกษา)

เหตุผล และความจำเป็นในการศึกษาวิจัย
ที่อยู่อาศัย เป็นปัจจัยที่มีความสำคัญและจำเป็นอย่างยิ่งต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์ ดังนั้น คนทุกคนจึงต้องการที่จะมีบ้านเป็นของตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีครอบครัวแล้ว ด้วยเหตุนี้ ธุรกิจการบ้านจัดสรรจึงได้เกิดขึ้น และได้รับความนิยมจากประชาชนอย่างกว้างขวาง และรวดเร็ว
ในจังหวัดเชียงใหม่ กิจการบ้านจัดสรรได้เกิดมีขึ้นในปี พ.ศ. 2517 และมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว จึงถึงปัจจุบันโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดดำเนินการแล้วถึง 83 โครงการ (สำรวจถึงเดือนสิงหาคม 2530) ในเขตตัวเมืองเชียงใหม่และพื้นที่โดยรอบ ซึ่งการขยายตัวของโครงการบ้านจัดสรรนี้ นอกจากจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อปัญหาการใช้ที่ดิน ผังเมือง และอื่นๆ ดังที่ได้กล่าวไว้แล้วในรายงานฉบับแรก (บ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่ : ปัญหาการใช้ที่ดินและการจัดสิ่งบริการ) ในแง่ของผู้อาศัยเองก็ได้รับผลกระทบจากการใช้บริการของที่อยู่อาศัยประเภทนี้อยู่ไม่น้อย ทั้งนี้เพราะ ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรนี้ มักจะปลูกสร้างตามแบบผู้ดำเนินธุรกิจหรือเจ้าของโครงการกำหนดขึ้น ซึ่งบางครั้งก็ตรงตามความต้องการในการใช้งานของผู้อาศัยบางครั้งก็ไม่ค่อยตรงตามความต้องการของผู้อาศัยมากนัก ดังนั้น จึงพบเสมอว่า เมื่อเข้าอยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรแล้ว ผู้อยู่อาศัยจำนวนไม่ใช่น้อยต้องประสบปัญหาต่างๆ ในการอยู่อาศัย ทั้งในแง่ของตัวบ้าน และการใช้บริการต่างๆ ภายในโครงการบ้านจัดสรร ซึงปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นนี้ แม้ว่าจะเป็นปัญหาของคนเพียงคนเดียวแต่เนื่องจากคนกลุ่มนี้มีจำนวนมากขึ้นทุกวัน จึงควรจะได้มีการทำความเข้าใจถึงสภาพปัญหาที่เกิดขึ้นตลอดจนแนวทางที่จะแก้ไข หรือป้องกัน ทั้งนี้เพื่อไม่ให้ปัญหาเหล่านี้เรื้อรับจนกลายเป็นปัญหาของสังคมได้ในอนาคต

 

(บทสรุป)

ธุรกิจบ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่
กิจการบ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่ เริ่มขึ้นในปี พ.ศ. 2517 และมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนในเชียงใหม่มีมาก จนกระทั่งถึงปี พ.ศ. 2527 ภาวะความขาดแคลนที่อยู่อาศัยของประชากรจึงเริ่มลดลง ทำหการขยายต้วของกิจการประเภทนี้ ชลอตัวลง
การกระจายของกิจการบ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่ แสดงให้เห็นว่า มีการกระจายตัวออกไปทุกทิศทาง ส่วนใหญ่จะเกาะอยู่ตามเส้นทางคมนาคมสายหลัก บริเวณที่มีการกระจถกตัวของกิจการประเภทนี้มากที่สุด คือ ภายในกรอบถนนวงแหวนอ้อมเมือง
การขยายตัวของกิจการบ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่ ในระยะแรกจะอยู่ภายในเขตตัวเมืองเชียงใหม่ และเป็นโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กถึงขนาดกลาง แต่ในระยะหลังจะเป็นการขยายตัวออกไปนอกเขตเมือง และเป็นโครงการบ้านจัดสรรขนาดกลาง และขนาดใหญ่ เป็นส่วนมาก
ทิศทางการขยายตัวของบ้านจัดสรรในช่วงที่ผ่านมา จะอยู่ทางด้านทิศตะวันตกเฉียงเหนือ และด้านตะวันออกเฉียงใต้ แต่แนวโน้มในอนาคตการขยายตัวน่าจะอยู่ทางด้านใต้ของตัวเมือง และด้านตะวันออกเฉียงใต้มากกว่า เพราะราคาที่ดินถูก และไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก ประกอบกับการมีระบบการคมนาคมที่สะดวกทั้งยังมีสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติที่ดีพอสมควร
สำหรับแนวโน้มในอนาคต คาดว่า การขยายตัวของกิจการบ้านจัดสรรจะอยู่ในระดับต่ำ ทั้งนี้เนื่องจากมีการขยายตัวสูงมากในช่วงที่ผ่านมา (ทั้งในแง่ของจำนวนโครงการ ขนาดพื้นที่และจำนวนอาคารบ้านจัดสรร) เป็นผลให้ภาวะการขาดแคลนที่พักอาศัยลดลงอย่างรวดเร็ว และยังคงมีอาคารบ้านจัดสรรที่ยังขายไม่ได้อีกจำนวนมาก

รูปแบบของโครงการบ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่
บ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่ อาจแบ่งได้เป็น 3 รูปแบบใหญ่ๆ ตามขนาดพื้นที่คือ โครงการขนาดเล็ก โครงการขนาดกลาง และโครงการขนาดใหญ่ การที่แบ่งเป็น 3 รูปแบบตามขนาดพื้นที่นี้ เนื่องจากการจัดองค์ประกอบของโครงการมักจะขึ้นกับขนาดพื้นที่โครงการ ดังนี้
1.  โครงการขนาดเล็ก โครงการขนาดนี้มีพื้นที่ไม่เกิน 10 ไร่ ส่วนใหญ่จะตั้งอยู
ใกล้เส้นทางคมนาคมสายหลัก ซึ่งทางโครงการสามารถประหยัดค่าที่ดิน และค่าก่อสร้างถนนสายหลักของหมู่บ้านได้ โดยสามารถใช้ถนนภายในหมู่บ้านเป็นสายหลักที่เชื่อมต่อกับถนนใหญ่ได้เลย นอกจากนี้แล้ว การจัดสิ่งบริการต่างๆ ภายในหมู่บ้านก็มีน้อยมาก นอกจากระบบไฟฟ้า และน้ำใช้แล้ว ก็มักจะมีเพียงถนนเข้าสู่ตัวบ้านแต่ละหลังเท่านั้น องค์ประกอบอื่นๆ เกือบจะไม่มีอะไรเลย โครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กนี้ เช่น หมู่บ้านโชคดี (ริมถนนสายอ้อมเมืองด้านใต้) หมู่บ้านดาวดึงส์ (ริมถนนสุเทพ ใกล้มหาวิทยาลัยเชียงใหม่) หมู่บ้านระมิงค์นิเวศน์ (ริมถนนทิพย์เนตร) เป็นต้น
2.  โครงการขนาดกลาง หมู่บ้านจัดสรรขนาดกลางจะมีพื้นที่โครงการ ประมาณ 11-50 ไร่ หมู่บ้านขนาดนี้ มีการจัดองค์ประกอบภายในโครงการแตกต่างกันขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและระดับราคาบ้าน ถ้าเป็นหมู่บ้านที่ตั้งอยู่ไกลจากตัวเมือง และจัดสร้างเป็นบ้านพักอาศัยระดับราคาค่อนข้างสูง ส่วนใหญ่พื้นที่โครงการจะมากกว่า 30 ไร่ขึ้นไป การจัดบริการสาธารณูปโภคจะค่อนข้างสมบูรณ์ และมีองค์ประกอบการบริการอื่นๆ ด้วย เช่น สนามเด็กเล่น สนามกีฬา หรือ สโมสร และการรักษาความปลอดภัย โครงการประเภทนี้ได้แก่ โครงการบ้านจัดสรรเชียงใหม่แลนด์ โครงการแม่ปิงวิลล่า โครงการบ้านอิงดอย เป็นต้น สำหรับโครงการที่สร้างบ้านในระดับราคาปานกลาง และมีขนาดพื้นที่โครงการไม่ถึง 30 ไร่ การจัดองค์ประกอบภายในโครงการนอกจากระบบการบริการสาธารณูปโภคแล้ว ก็อาจจะมีการบริการอื่นๆ บ้าง แต่ส่วนใหญ่แล้วจะไม่ค่อยแตกต่างจากโครงการขนาดเล็ก คือ จะเน้นที่ตัวบ้านมากกว่าองค์ประกอบภายในโครงการ
3.  โครงการขนาดใหญ่ โครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่มากกว่า 50 ไร่ขึ้นไป มีจำนวนไม่มากนัก ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่นอกเขตเมือง และด้วยเหตุนี้เอง องค์ประกอบภายในโครงการบ้านจัดสรรคประเภทนี้จะต้องจัดทำอย่างสมบูรณ์ เพื่อให้ผู้ที่เลือกไปอยู่อย่างสามารถใช้บริการได้อย่างสะดวกสบาย (เท่ากับที่อยู่ในตัวเมือง) ซึ่งเป็นวิธีการจูงใจผู้ซื้อด้วย โครงการบ้านจัดสรรประเภทนี้ (ยกเว้นโครงการหมู่บ้านการเคหะหนองหอย ที่ดำเนินการโดยการเคหะแห่งชาติ) ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านราคาค่อนข้างสูง และเน้นพื้นที่ภายในบริเวณบ้าน โดยเนื้อที่บริเวณบ้านสำหรับโครงการขนาดใหญ่นี้ มักจะมีเนื้อที่มากกว่าบ้านจัดสรรทั่วไป (มากกว่า 50 ตารางวา) การจัดองค์ประกอบภายในโครงการ จะเป็นการจัดในลักษณะที่จะเป็นชุมชนพักอาศัยที่สมบูรณ์ในตัวเมือง รวมทั้งบริการอื่นๆ ที่จำเป็น โครงการประเภทนี้ ได้แก่ โครงการหมู่บ้านศิริวัฒนานิเวศน์ โครงการหมู่บ้านโชตนานิเวศน์ และโครงการหมู่บ้านสวนนนทรี เป็นต้น

รูปแบบของบ้านจัดสรร
บ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่ มีรูปแบบเช่นเดียวกับที่พบเห็นโดยทั่วไป ซึ่งมีแบบบ้านแบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ  บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว (ทาวน์เฮาส์) นอกจากนี้บางโครงการอาจจะมีการจัดสร้างเป็นอาคารพานิชย์ (ตึกแถว) อีกด้วย
1.  บ้านเดี่ยว หมายถึง บ้านที่ปลูกสร้างเพียงหลังเดียวบนเนื้อที่ได้กำหนดไว้ รูปแบบจะ
แตกต่างกันตามที่แต่ละโครงการจะกำหนด ซึ่งจะมีทั้งที่เป็นบ้านชั้นเดียว และสองชั้น (แต่ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านชั้นเดียวหรือชั้นครึ่ง) เนื้อที่ของบ้านแบบนี้ จะอยู่ระหว่าง 40-100 ตารางวา (ส่วนมากจะประมาณ 40-50 ตารางวา) องค์ประกอบของบ้านแบบนี้ จะประกอบด้วย ห้องรับแขก ห้องนอน ห้องน้ำ และห้องครัว สำหรับบริเวณบ้าน นอกจากจะเป็นบริเวณสำหรับจอดรถแล้ว อาจจะมีบริเวณสำหรับพักผ่อน หรือจัดสวนบ้าง ขึ้นอยู่กับขนาดเนื้อที่บ้าน
2.  บ้านแฝด จะมีลักษณะเหมือนบ้านเดี่ยว เพียงแต่ผนังด้านหนึ่งจะติดกับบ้านที่เป็นคู่แฝด นั่นคือ บ้านแฝดแต่ละหลังจะมีพื้นที่รอบตัวบ้านเพียง 3 ด้าน การจัดองค์ประกอบภายในตัวบ้าน และบริเวณบ้านจะคล้ายกับบ้านเดี่ยว แต่ขนาดเนื้อที่บ้านจะน้อยกว่าบ้านเดี่ยว บ้านประเภทนี้ จะมีเนื้อนที่บริเวณบ้านประมาณ 20-30 ตารางวา
3.  บ้านแถว หรือที่เรียกว่าทาว์นเฮ้าส์ คือ บ้านที่สร้างติดกันเป็นแถวโดยมีเนื้อที่บ้านเหลือเพียงด้านหน้าและด้านหลังเท่านั้น (หรือบางครั้งอาจจะเหลือเพียงด้านใดด้านหนึ่งเท่านั้น) ลักษณะรูปแบบจะดูเหมือนอาคารพานิชย์ (ตึกแถว) ผสมกับบ้านเดี่ยวเพียงแต่จะดูน่าอยู่อาศัยมากกว่าอาคารพานิชย์ เพราะมักจะมีการตกแต่งตัวอาคารให้ดูเหมือนบ้านพักอาศัย ส่วนองค์ประกอบตัวบ้านภายในส่วนใหญ่จะคล้ายอาคารพาณิชย์ คือ มักจะปล่อยให้พื้นที่โล่ง (นอกจากบริเวณที่จัดเป็นห้องนอน) เพื่อให้ผู้อาศัยสามารถจัดประโยชน์การใช้สอยพื้นที่ตามความจำเป็นของแต่ละครัวเรือน บ้านแถวแบบนี้จะมี 1-2 ชั้น และมีขนาดเนื้อที่ ประมาณ 10-25 ตารางวา

ลักษณะทางประชากรและเศรษฐกิจของผู้อยู่อาศัยในบ้านจัดสรร
ผู้อยู่อาศัยในบ้านจัดสรร ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่อยู่ในช่วงอายุที่กำลังเริ่มต้นมีครอบครัว ดังนั้น จึงพบว่า ขนาดครัวเรือนเฉลี่ยเป็นครัวเรือนขนาดเล็ก ซึ่งสัมพันธ์กับขนาดบ้านที่อยู่อาศัยที่พบว่า ส่วนใหญ่มีขนาดกลางและเล็ก กลุ่มอาชีพที่มีมากที่สุด ได้แก่ ผู้ประกอบอาชีพรับราชการและเป็นลูกจ้างในหน่วยงานเอกชน ซึ่งถึงแม้ว่าจะเป็นผู้ที่มีระดับรายได้ไม่สูงมากนัก แต่ก็สามารถจะมีบ้านอยู่อาศัยในขนาดกลางหรือค่อนข้างใหญ่ได้ เนื่องจากมีระบบสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารช่วยเหลือในเรื่องการกู้ยืมเงิน
เมื่อพิจารณาโดยส่วนรวมพบว่า ผู้อยู่อาศัยในบ้านจัดสรร มีระดับฐานะปานกลาง แต่ก็มีทรัพย์สินในครอบครอง (นอกจากบ้านที่อยู่อาศัย) มากพอสมควร ทรัพย์สินส่วนใหญ่ที่มีเป็นประเภทเครื่องอำนวยสะดวกในชีวิตประจำวัน เช่น รถยนต์ รถจักยานยนต์ ตู้เย็น โทรทัศน์ เป็นต้น

ความพอใจในการอยู่อาศัยและการใช้สิ่งบริการในบ้านจัดสรร
ผู้อยู่อาศัยในบ้านจัดสรร เลือกซื้อบ้านจัดสรรด้วยเหตุผลที่เกี่ยวกับปัจจัย 3 ประการ คือ การคมนาคมที่สะดวก สภาพแวดล้อมหรือบรรยากาศในการอยู่อาศัยดี และทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้แหล่งสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ดังนั้น เมื่อถามถึงความพอใจในการอยู่อาศัย จึงพบว่า ส่วนใหญ่ พอใจในการอยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ปัจจุบัน สำรหรับกลุ่มผู้ที่ไม่พอใจในการอยู่อาศัยให้เหตุผลเกี่ยวกับการใช้สิ่งบริการภายในโครงการบ้านจัดสรรเป็นสำคัญ นั่นคือ การจัดบริการสิ่งสาธารณูปโภคภายในโครงการยังไม่ดี หรือไม่มีมาตรฐาน นอกจากนั้น ก็มีสาเหตุมาจากสภาพการคมนาคมที่ไม่สะดวก
สำหรับปัญหาการใช้สิ่งบริการสาธารณะภายในโครงการบ้านจัดสรร ส่วนใหญ่ไม่ค่อยมีปัญหา เนื่องจากสภาพสิ่งบริการต่างๆ ยังใช้การได้ดี แม้จะพบว่า สิ่งบริการสาธารณะต่างๆ ที่จัดไว้ให้ยังไม่อยู่ในมาตรฐาน หรือไม่ได้ขนาดมาตรฐานก็ตาม นอกจากนี้ ยังพบว่า การดูแลในเรื่องสภาพแวดล้อมภายในโครงการ เฃ่น ความสะอาดของบริเวณโครงการ การรักษาความปลอดภัยการจัดพื้นที่เพื่อการพักผ่อนและออกกำลังกาย ยังมีน้อยมาก โครงการบ้านจัดสรรที่สามารถให้บริการอยู่อาศัยได้ดีที่สุด คือ โครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ เพราะสามารถจัดสิ่งบริการสาธารณะที่ได้มารตฐานกว่าโครงการขนาดอื่น ขณะเดียวกันก็สามารถจัดสภาพแวดล้อมภายในโครงการได้เหมาะสมแก่การอยู่อาศัยอีกด้วย

 

(ข้อเสนอแนะ)

ข้อเสนอแนะ
เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรในจังหวัดเชียงใหม่ เพิ่งเกิดขึ้ในระยะเวลาไม่นานนักปัญหาการใช้สิ่งบริการสาธารณะภายในโครงการจึงยังไม่เห็นชัดเจนมากนัก แต่จากการสำรวจที่พบว่าการจัดสิ่งบริการต่างๆ ยังไม่อยู่ในมาตรฐาน และสภาพการให้บริการที่เริ่มจะมีปัญหาบ้างแล้วนี้ ทำให้เป็นที่น่าวิตกว่า หากไม่มีมาตรการใดๆ ขึ้นมาควบคุมการดำเนินงานโดยเฉพาะในเรื่องการให้บริการแก่ผู้อยู่อาศัยเป็นไปอย่างเหมาะสมและได้มาตรฐาน ในอนาคตอาจจะก่อให้เกิดปัญหาขึ้นได้เพราะขณะนี้การขยายโครงการบ้านจัดสรรก็ยังคงมีอยู่ จำนวนผู้อยู่อาศัยในบ้านจัดสรรก็จะมีเพิ่มมากขึ้นขณะเดียวกันสภาพสิ่งบริการต่างๆ ในปัจจุบันก็จะเริ่มเสื่อมโทรมมากขึ้นตามอายุการใช้งาน ดังนั้น จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องรีบดำเนินการออกข้อกำหนดการดำเนินงานบ้านจัดสรรที่สามารถบังคับใช้ได้อย่างได้ผล และข้อกำหนดดังกล่าวนี้ นอกจากจะระบุถึงเกณฑ์มาตรฐานในการบริการแก่ผู้อยู่อาศัยแล้ว ควรที่จะได้มีการคุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในบ้านจัดสรรอีกด้วย